Sekilas Info " Balik Nama Dan PBB ".

Keabsahan jual beli antara pemilik lama dan penjual bisa saja hanya berupa Akta Jual Beli (AJB), sementara sertifikat kepemilikan tanah dan bukti pembayaran pajaknya masih atas nama pemilik lama.
Apa yang harus Anda lakukan jika menghadapi persoalan ini?
Sebagai sebuah prosedur jual beli tanah dan bangunan, hal itu mestinya tidak boleh terjadi. Sudah seharusnya, sebelum terjadi proses jual beli dengan Anda, si penjual yang telah menandatangani AJB dengan pemilik lama “wajib” membuat balik nama sertifikat atas namanya.
Bukan itu saja. Setelah itu, AJB kepada Anda harus dibaliknamakan atas nama Anda, sebab sertifikat AJB harus diteruskan dengan proses balik nama sertifikat. Itulah prosedurnya, meskipun buat seorang penjual hal itu cenderung lebih mahal.
Toh, nyatanya, kasus AJB dengan sertifikat kepemilikan tanah dan bukti pembayaran pajak yang masih atas nama pemilik lama cukup sering terjadi pada mereka yang berpengalaman membeli tanah kaveling berikut bangunan di atasnya di sebuah perumahan lama.
Itu pun bisa saja terjadi pada Anda. Karena cara memiliki rumah semacam itu tergolong menarik. Harganya lebih murah meskipun risikonya bisa jadi lebih tinggi dari perkiraan semula.
Melihat kasus pasca jual beli yang ditandai dengan AJB itu, Anda memang akan mendapatkan semua surat tanah dan pajak yang masih atas nama pemilik lama. Di saat itu, biasanya Anda pun akan bersibuk-sibuk mengurus balik nama atas sertifikat kepemilikan tanah di notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Adakah efek negatif terhadap proses jual beli semacam itu?
Jika Anda sudah mengubah nama pada sertifikat kepemilikan, haruskah Anda pun mengganti nama si pemilik pada surat Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)?
Risiko apa yang harus Anda tanggung jika tidak mengubah nama di surat PBB? Haruskah nama di surat PBB sama dengan nama yang tertera di sertifikat tanah?
Banyaknya pertanyaan itu tidak perlu membingungkan Anda. Bukan tak mungkin, kelak hal itu pun akan keluar dari mulut Anda sendiri.
Ya, sampai sejauh ini, semua sifat perbuatan hukum dalam jual beli tanah di Indonesia tergolong tuntas dan tunai. Dengan kata lain, setelah ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB) di depan PPAT, di saat itu pula hak sudah beralih dari penjual kepada Anda sebagai pembeli. Kerepotan Anda, yang saat itu tengah mengurus balik nama atas sertifikat kepemilikan di notaris, pun sudah tepat.
Selain itu, Anda harus teguhkan di hati, bahwa sudah semestinya seorang penjual tahu betul ihwal syarat serta prosedur pendaftaran tanah. Untuk mendukung keteguhan itu, tanda bukti yang kuat harus Anda miliki. Yaitu, Anda harus segera melakukan pengubahan sertifikat menjadi atas nama Anda. Itu mudah dilakukan, karena AJB sebagai syarat mutlak telah Anda daftarkan di notaris atau PPAT.
Tentunya, supaya di kemudian hari Anda pun tidak menghadapi persoalan hukum, ada baiknya surat PBB juga dibaliknamakan atas nama Anda. Itu penting sekali, selain tidak sulit biayanya pun murah. Anda cukup membawa lampiran sertifikat dan AJB yang telah dibaliknamakan untuk mengajukan permohonan balik nama tersebut di Kantor Pelayanan Pajak terdekat.

PROSEDUR, DATA YANG DIPERLUKAN dan SYARAT-SYARATNYA
Dalam melaksanakan pekerjaan saya sehari-hari, beberapa kali saya ditanya oleh klien-klien yang awam, yang menyatakan bahwa mereka akan melakukan balik nama sertifikat berdasarkan kwitansi lunas dari Penjual atas pembelian tanah dan/atau bangunan. Beberapa orang menganggap hanya dengan menggunakan kwitansi lunas tersebut mereka sudah dapat melakukan balik nama sertifikat tanah yang mereka beli. Pada kenyataannya tidak semudah itu. Yang menjadi persoalan adalah jika si penjual sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, maka pembeli tersebut akan mengalami kesulitan dalam melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan dimaksud. Pada prakteknya, untuk dapat melakukan balik nama (dalam hal ini peralihan hak) atas tanah dan/atau bangunan, harus dilakukan dengan cara tertentu, yaitu jual beli, hibah, tukar menukar, atau inbreng (pemasukan ke dalam suatu perusahaan).
Pada kesempatan ini akan saya bahas mengenai peralihan hak dengan cara jual beli.
Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan biasanya diatur dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai.
Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli dimaksud.

Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari:
1. PPAT sementara –> adalah Camat yang diangkat sebagai PPAT untuk daerah –daerah terpencil
2. PPAT –> Notaris yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja tertentu

Data-data apa saja yang harus dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama tersebut? Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi:

I. Data tanah, meliputi:
a. asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya)
b. Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)
c. asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah selesai proses AJB)
d. bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)
e.  Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat Roya dari Bank yang bersangkutan
Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional

II. Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan kriteria sebagai berikut:  
a.Perorangan:
a.1. Copy KTP suami isteri
a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
a.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan)
b.Perusahaan:
b.1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili
b.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri kehakiman dan HAM RI
b.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat Pernyataan Sebagian kecil asset
c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data- data yang diperlukan adalah:
c.1. Surat Keterangan Waris -Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat -Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris
c.2. Copy KTP seluruh ahli waris
c.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
c.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris (dalam hal tidak bisa hadir)
c.5. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi dengan Nilai tidak kena pajaknya.
Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang bersangkutan.

Contoh Perhitungannya:

-NJOP Tanah sebesar Rp. 300juta, berlokasi di wilayah bekasi: Nilai tidak kena pajaknya wilayah bekasi adalah sebesar Rp. 250jt. Jadi pajak yang harus di bayar = {(Rp. 300jt – Rp. 250jt) X 5% } X 50%. Jadi, apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250jt, maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris)
Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:
1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor pertanahan yang berwenang
2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan bangunan tersebut. Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut: -Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 % -Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/harga jual – nilai tidak kena pajak} X 5%

PROSES BALIK NAMA SERTIFIKAT DENGAN ADANYA PEWARISAN.

Istilah Balik Nama dalam hubungannya dengan transaksi Jual Beli tanah. Dalah hal jual beli tersebut hanya menyangkut Jual Beli dari pihak penjual kepada pihak pembeli dengan kondisi si penjual masih hidup, maka proses yang terjadi cukup dalam satu tahapan saja, yaitu proses balik nama dari penjual dan ke pembeli.

Bagaimana halnya apabila nama pemilik yang tertera di dalam sertifikat tersebut sudah meninggal dunia ?

Untuk hal ini memerlukan suatu tahapan lagi sebelum dilakukannya balik nama. Dengan meninggalnya si pemilik sedangkan tanah tersebut hendak di jual oleh para ahli warisnya, maka harus dilengkapi dengan Surat Keterangan Waris.
Surat Keterangan Waris ini bisa kita urus di Kelurahan/Kecamatan setempat dengan melampirkan surat kematian dari almarhum.
Selanjutnya dilakukan proses Balik Nama Waris oleh Kantor Pertanahan setempat, yaitu balik nama yang dilakukan dari nama almarhum kepada nama para ahli waris yang ada yaitu isteri beserta anak-anaknya. Sehingga nantinya akan tercantum nama para ahli waris tersebut di dalam sertifikat. Setelah adanya Balik Nama ke para ahli waris tersebut barulah di proses balik namanya kepada Pembeli. Pada akhirnya nama Pembeli akan dicantumkan pada sertifikat dengan mencoret nama para ahli waris yang ada sebelumnya.
Ada kewajiban tambahan bagi Pihak Penjual (selain pembayaran Pajak Penghasilan) dalam hal ini yaitu pembayaran Pajak Waris. Hal ini diatur dalam PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 111 TAHUN 2000 TENTANG PENGENAAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN KARENA WARIS DAN HIBAH WASIAT .

Pasal 2 dari Peraturan Pemerintah ini menyatakan :

‘Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang terutang atas perolehan hak karena waris dan hibah wasiat adalah sebesar 50% (lima puluh persen) dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang seharusnya terutang.’
Jadi sebelum semuanya diproses lebih lanjut maka Penjual juga diwajibkan untuk membayar Pajak berdasarkan perolehan hak yang diperolehnya karena kewarisan.

Demikian Sekilas Info " Balik Nama Dan PBB ", Diambil dari Sumber Yang Dapat Dipercaya ( Kompas ) Dan Dikemas Dengan Sederhana Diharapan Agar Dapat Mudah Dimengerti Serta Dapat Dipahami.


WINDESIGN general contractor n consultan arsitektur Klik http://www.facebook.com/pages/surabaya-indonesia/windesign/146265395390711 and http://windesign83.blogspot.com/